Vốn vào BĐS: Cần giảm cho mượn dự án cao cấp

Nhận định thị trường BĐS vẫn phát triển ổn định, hệ thống csbh điều tiết tốt, tuy nhiên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng cho rằng thị trường tiềm ẩn một số nguy cơ cần sự điều tiết để tiếp tục phát triển bền vững hơn.

Vốn vào bất động sản: Cần giảm cho vay dự án cao cấp
ảnh minh họa

Trao đổi với phóng viên, ông Sinh cho biết:

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh

Trong những tháng đầu năm 2018, nhìn chung, thị trường BĐS phát triển tương đối ổn định.

Các thể hiện vượt bậc là thanh khoản tốt, lượng mua bán nhà ở cao; tín dụng BĐS khoảng ở mức hợp lý; số lượng các doanh nghiệp BĐS mới thành lập tăng nhanh; các dự án được triển khai mạnh mẽ ở tất cả các phân khúc; nhu cầu sử dụng thực ngày dần tăng rõ rệt; và thị trường đã có sự sôi động, lan tỏa trên phần nhiều các vùng, miền.

Ông phân tích thế nào về các yếu tố tác động đến thị trường hiện nay, như điều kiện vĩ mô, hệ thống csbh điều tiết…?

Lạm phát hiện vẫn được kiểm soát tốt. Lãi suất tín dụng đang ở mức hợp lý. Cơ chế, csbh đối với thị trường ngày dần chặt chẽ, các chủ thể tham gia thị trường đã chuyên nghiệp hơn.

Theo nhìn nhận của tôi, hệ thống csbh thị trường BĐS hiện đang phát huy tích cực và niềm tin của thị trường đang cải thiện tốt. Cùng với đó là sự điều tiết của Nhà nước ngày một hiệu quả đối với thị trường này.

Nhưng vừa qua, một số địa phương xuất hiện tình trạng giá BĐS tăng mạnh. Theo ông, nguyên do do đâu và có nên lo ngại đó là thể hiện bong bóng bất động sản?

Thời gian qua, thị trường đất nền tại một số khu vực, một số địa phương như: Hà Đông (Hà Nội), Vĩnh Yên (Vĩnh phúc), Bắc Ninh, Thái Nguyên, Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa), Long Thành (Đồng Nai)… diễn ra sôi động.

Theo tôi, giá đất nền tăng cao từ đó chủ yếu diễn ra tại các thành thị đang phát triển có các tổ hợp hạ tầng đồng bộ; các khu vực đã hình thành hoặc có quy hoạch các khu thành thị mới, khu công nghiệp, khu du lịch nghỉ dưỡng.

Riêng với 3 địa phương đang dự tính thành lập đặc khu kinh tế (Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc), trong năm 2017 và đầu năm 2018 tại các khu vực trên đã xảy ra tình trạng phân lô bán nền, mua bán đất rừng, đất nông nghiệp trái quy định pháp luật diễn ra trên diện rộng, đẩy giá đất tăng cao trong thời gian ngắn.

Nguyên nhân chủ yếu là do một số nhà đầu tư lợi dụng tin tức về việc quy hoạch mở rộng đô thị, phát triển các tổ hợp hạ tầng (cầu, tuyến đường giao thông, dự tính xây dựng sân bay Long Thành…), dự tính thành lập 3 đặc khu kinh tế để thu gom đất đai, đẩy giá đất lên cao. Những nhà đầu tư thứ cấp cũng theo tâm lý đám đông mua gom đất, chờ lên giá tạo nên cơn sốt ảo tại các khu vực này.

Bên cạnh đó, chính quyền địa phương (cấp huyện, xã) đã chưa chú trọng quản lý về mua bán và sử dụng đất đai, cho phép tách thửa và xác nhận cho phép mua bán đất nông nghiệp, đất rừng không đúng quy định pháp luật, đồng thời cũng chưa lưu tâm tuyên truyền cho người dân biết để chấp hành đúng pháp luật.

Trước tình hình giá BĐS tăng mạnh tại một số địa phương nêu trên, Bộ Xây dựng đã đề xuất một số giải pháp can thiệp thị trường. Kết quả thế nào, thưa ông?

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, căn cứ tính năng quản lý nhà nước về thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã có văn bản yêu cầu các địa phương triển khai một số giải pháp cần thiết nhằm ổn định thị trường.

Theo đó, các địa phương dự tính thành lập đặc khu kinh tế cũng đã có nhiều giải pháp nhằm ngăn chặn việc giá đất tăng đột biến như: tạm dừng cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở; tạm dừng thủ tục tách thửa, tạm dừng các mua bán quyền sử dụng đất rừng, đất nông nghiệp; tăng cường công tác tuyên truyền cũng như công khai tin tức về quy hoạch tránh rủi ro cho người dân.

Sau lúc chính quyền địa phương có những giải pháp để chấn chỉnh thị trường, tình hình thị trường BĐS tại các khu vực nêu trên đã ổn định trở lại.

Như vậy, nhìn tổng thể, thị trường BĐS đang phát triển theo hướng bền vững, song cũng tiềm ẩn một số nguy cơ. Chúng ta phải có những hành động và giải pháp ứng xử kịp thời để đảm bảo cho thị trường tiếp tục phát triển bền vững.

Liên quan đến cảnh báo của ông, mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã có Chỉ thị 04/CT-NHNN, trong đó yêu cầu kiểm soát nghiêm ngặt tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản. Ông phân tích thế nào về động thái csbh này?

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến cuối năm 2017, đầu năm 2018, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, xây dựng của các tổ chức tín dụng là 529.579 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 8,14% dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế; tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực BĐS là 4,58%.

Bên cạnh đó, cho vay phục vụ cuộc sống hiện đại về nhà ở là 591.533 tỷ đồng. Như vậy, vốn tín dụng liên quan đến lĩnh vực BĐS là khoảng 1,1 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng khoảng 17% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Theo tôi, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS vẫn ở trong ngưỡng an toàn.

Tuy vậy, cần lưu tâm rằng cho vay BĐS thường có tài sản thế chấp, nhu cầu vốn lớn và lãi suất cho vay cao hơn cho vay sản xuất, kinh doanh. Do đó, lúc có cơ hội, các ngân hàng thương mại có thể cho vay nhiều đối với lĩnh vực bất động sản. Khi dòng vốn dành quá nhiều vào lĩnh vực này sẽ có tác động đẩy giá BĐS tăng cao, tạo nguy cơ “bong bóng”.

Vì vậy, để tránh cho thị trường BĐS không xảy ra bong bóng, hiện tại, với ngành Ngân hàng cần triển khai một số giải pháp: thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án BĐS đẳng cấp và một chủ đầu tư đang quan tâm vay số lượng lớn cho nhiều dự án bất động sản. Ngược lại, có thể nới lỏng tín dụng, tăng hạn mức cho vay đối với các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở phân khúc bình dân, giá thấp.

Đồng thời để bảo đảm an toàn cho hệ thống tín dụng, phải xác định việc cho vay để mua nhà ở cũng là nguồn tín dụng vào đầu tư bất động sản, từ đó kiểm soát chặt chẽ, nhất là đối với các đối tượng mua BĐS để đầu cơ.

Câu hỏi cuối cùng, theo ông, liệu thị trường này có đổ vỡ vào 2019 theo chu kỳ, như một số chuyên gia gần đó dự báo?

Về tổng thể, theo tôi từ nay đến 2019, thị trường BĐS sẽ ổn định, không xảy ra biến động lớn.

Xin cảm ơn ông!